Cómo comprar un apartamento en preventa en Guatemala

1. Elegir el proyecto y la unidad. Compare la zona, el precio por metro cuadrado, el modelo, el nivel y la fecha de entrega. En Market Price de Guatemala puede ver el precio de referencia por zona.
2. Verificar a la desarrolladora y el terreno. Pida el nombre de la sociedad que vende, los proyectos que ya entregó, la licencia de construcción y una certificación reciente del Registro General de la Propiedad de la finca donde se construye, que muestra quién es el propietario y si tiene hipotecas, embargos u otras anotaciones.
3. Pagar la reserva. Aparta la unidad por un tiempo mientras se prepara la promesa. Pida un documento que diga el monto, el plazo, si se descuenta del enganche y si es reembolsable.
4. Firmar la promesa de compraventa. Es el contrato en el que las dos partes se obligan a firmar la compraventa más adelante. Sobre un inmueble debe otorgarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, y su plazo no puede pasar de dos años (Código Civil, artículos 1576, 1674, 1680 y 1681).
5. Pagar el enganche en cuotas. Durante la obra se paga la parte del precio que no cubre el crédito, según el plan de pagos de la promesa. Guarde cada recibo o factura.
6. Tramitar el financiamiento. Empiece la precalificación con su banco con meses de anticipación, no al final de la obra. Si piensa usar FHA, confirme que el proyecto está declarado elegible.
7. Firmar la escritura y recibir la unidad. Ante notario se firma la compraventa y, si hay crédito, la hipoteca. Luego se inscribe en el Registro General de la Propiedad. Revise la unidad contra lo prometido antes de firmar la recepción.

• Que la sociedad que le vende sea la misma que aparece como propietaria del terreno en el Registro, o que le expliquen por qué no.
• Que el número de la unidad, el nivel, el área y el parqueo estén escritos igual en la cotización, el plano y el documento de reserva.
• Qué incluye el precio: acabados, parqueos, bodega, cocina y equipo.
• El plan de pagos completo: reserva, cuotas de enganche, saldo y en qué fechas.
• La fecha de entrega y qué pasa si la obra se atrasa.
• Qué pasa con su dinero si el banco no le aprueba el crédito.
• La cuota de mantenimiento estimada y desde cuándo se paga.

En la venta de un inmueble, la base del IVA es el precio de venta o el valor que consta en la matrícula fiscal, el que sea mayor (artículo 56). Para inscribir la compraventa, el Registro General de la Propiedad pide el recibo del IUSI del último trimestre vencido (Ley del IVA, artículo 57 «A»).

La reforma del IUSI (Decreto 18-2026) se publicó el 28 de agosto de 2026 y rige 90 días después, a finales de noviembre de 2026. Para comercios y otros usos fija 3, 6 o 9 por millar según el valor inscrito.

Aparte de los impuestos están los honorarios del notario, los gastos de inscripción en el Registro y, si hay crédito, el avalúo, los seguros y las comisiones del banco. Pida que se los coticen por escrito y que el contrato diga quién paga cada uno.

Lo más común es pagar el enganche durante la obra y el saldo con un crédito hipotecario al recibir la unidad. Hay dos caminos:

• Crédito bancario. El banco evalúa sus ingresos, hace un avalúo del inmueble y define el monto, el plazo y la tasa. Compare las condiciones de varios bancos antes de firmar la promesa.
• Crédito con seguro FHA. El préstamo lo da un banco u otra entidad aprobada y el FHA (abre en otra pestaña) lo asegura. Para vivienda nueva, el proyecto debe estar declarado elegible por el FHA; en su sitio aparece cada proyecto como elegible o en proceso de elegibilidad.

1. ¿Qué sociedad vende y qué proyectos ha entregado?
2. ¿Tienen licencia de construcción? ¿Me pueden dar una copia o el número?
3. ¿A nombre de quién deposito la reserva y el enganche, y qué documento me dan por cada pago?
4. ¿La reserva es reembolsable? ¿En qué casos y en qué plazo?
5. ¿El precio incluye IVA? ¿Qué incluye exactamente: parqueos, bodega, acabados?
6. ¿Cuál es la fecha de entrega y qué dice la promesa si se atrasa?
7. ¿Con qué bancos trabajan? ¿El proyecto es elegible para FHA?
8. ¿Quién paga los honorarios del notario y la inscripción?
9. ¿Cuánto será la cuota de mantenimiento y qué cubre?
10. ¿Qué pasa si quiero ceder la unidad a otra persona antes de la entrega?

Antes de visitar una sala de ventas, revise cuánto cuesta el metro cuadrado en la zona en Market Price de Guatemala. Si quiere ver cómo se recorre un proyecto en línea, con niveles, planos y unidades disponibles, abra Torre Jardín, un proyecto de demostración con datos de ejemplo.

• Código Civil, Decreto Ley 106: artículos 1576 y 1674 (forma de la promesa), 1680 (inscripción), 1681 y 1682 (plazo) y 1684 (plazo para exigir su cumplimiento).
• Ley del Impuesto al Valor Agregado, Decreto 27-92: artículos 3, numeral 8 (primera venta de inmuebles), 10 (tarifa del 12 %), 56 (base imponible), 57 y 57 «A».
• Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, Decreto 37-92.
• Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, Decreto 15-98, y su reforma, Decreto 18-2026 del Congreso de la República, publicado en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026.
• Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas: fha.gob.gt (abre en otra pestaña).